PLF-2021/Immobilier: Trois questions à l’expert MRICS Mohamed Lazim

Casablanca – Le directeur général du cabinet GUI4, expert en immobilier et member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS), Mohamed Lazim, décrypte, dans un entretien à la MAP, les deux amendements relatifs au secteur immobilier qui ont été introduits au projet de loi de finances au titre de l’exercice 2021.
1. Pouvez-vous nous présenter les amendements du PLF-2021 relatifs à l’immobilier ?

La chambre des représentants a adopté vendredi dernier à la majorité, le PLF-2021, dont deux amendements qui sont en lien avec le secteur immobilier. Il s’agit en l’occurrence de:

– L’extension du bénéfice de l’exonération totale et permanente de l’IS au profit des OPCI pour concerner également les locations à usage d’habitation (immobilier résidentiel). A ce titre, il est à rappeler que la loi de finances de 2017, dans son article 6, a instauré un régime fiscal spécifique applicable aux OPCI au titre de leurs activités relatives à la location de locaux construits à usage professionnel, tandis que la loi 70-14 relative aux OPCI (promulguée par le Dahir n° 1-16-130 du 25 Août 2016) autorise ces organismes à investir dans l’immobilier résidentiel sans pour autant bénéficier de l’exonération sur l’IS.

– La prorogation, jusqu’au 30 Juin 2021 (au lieu de 31 Décembre 2020 prévue initialement par la loi de finances rectificative de 2020) de:

• L’exonération totale des droits d’enregistrement au profit des logements sociaux (logement de faible valeur de 140.000 DH et logement social de 250.000 DH).

• La réduction de 50% des droits d’enregistrement au profit de l’immobilier à usage d’habitation (y compris les terrains destinés à cet usage). Cet amendement concerne également la revue à la hausse de la valeur des biens assujettis à cette réduction (biens dont la valeur est inférieure à 4 millions de dirhams (MDH) au lieu de 2,5 MDH prévu initialement par la loi de finances rectificative de 2020).
2. Quel sera l’impact du premier amendement ?

Cette disposition, à mon sens, constitue une opportunité pour le développement de l’immobilier résidentiel de par l’absorption partielle du stock non vendu des actifs immobiliers résidentiels (appartements, villas, immeubles résidentiels, etc), l’investissement dans des programmes mixtes sans se soucier de l’aspect fiscal, ainsi que par l’augmentation du rendement locatif des biens résidentiels de par le fait qu’ils seront gérés par des professionnels qui maîtrisent la réglementation en vigueur.

Elle permettra aussi d’augmenter l’offre locative des logements résidentiels et d’améliorer la transparence des transactions immobilières résidentielles vu que ces transactions seront réalisées sous le contrôle des autorités compétentes.

Il est toutefois important de signaler que les investissements dans le marché locatif résidentiel peuvent rencontrer certaines difficultés à court terme dans la mesure où la demande locative en logements résidentiels est faible par rapport à la demande d’achat. En effet et selon les statistiques du Haut-Commissariat au Plan (HCP), la part des ménages propriétaires de leurs logements est à hauteur de 61,9% contre 27,3% des ménages locataires. Cette situation est due principalement à trois facteurs :

– Culturel: Les ménages marocains préfèrent investir dans la pierre comme étant une valeur refuge.

– Economique: Les prix des loyers de logements sont assez élevés voir même équivalents à une mensualité d’un crédit immobilier.

– Juridique: Le cadre juridique qui régi les baux d’habitation (loi n° 6-79) accorde plus de prérogatives aux locataires qu’aux bailleurs induisant, ainsi, une préférence de certains propriétaires à garder leurs logements vacants au lieu de les louer (selon les statistiques du HCP, plus de 1 million de logements sont vacants).

Pour réussir l’investissement des OPCI dans le marché locatif, je recommande trois dispositions importantes :

– Revoir la loi 6-79 relative aux baux d’habitation et à usage professionnel de manière à équilibrer entre les intérêts des bailleurs et des locataires.

– Diversifier, d’une façon étudiée, l’offre locative des biens résidentiels en termes de typologie (villas, appartements, etc), de standing et de surface de manière à satisfaire les besoins des ménages.

– Choisir soigneusement les zones potentielles pour l’investissement en immobilier résidentiel locatif de manière à avoir un taux de vacance réduit voir nul.

3- Qu’en est-il du second amendement ?

L’exonération totale des droits d’enregistrement applicable à la 1ère vente d’un logement social ou de faible valeur permettra, sans doute, d’encourager les clients à acquérir les logements sociaux surtout que le programme de ces logements arrive à sa fin au 31 décembre 2020 ou au plus tard au 31 décembre 2021 pour les promoteurs immobiliers dont leurs conventions expirent durant la période entre le début de l’état d’urgence sanitaire et le 31 décembre 2020.

Cependant, vu que le segment du logement social est fortement touché par la crise sanitaire dans la mesure où la majorité de ses clients (la classe moyenne et la classe ouvrière) sont en difficulté financière (perte d’emploi, baisse de leurs niveaux de revenus, etc), je recommande de prolonger le délai d’exonération au moins jusqu’au 31 décembre 2021 au lieu du 30 juin 2021.

Cela permettra d’augmenter le nombre des bénéficiaires de cette exonération et croitre, par conséquent, le volume des transactions des logements sociaux, sachant que l’aboutissement d’une opération de vente d’un logement social (traitement du dossier par la banque, versement de la TVA entre les mains du notaire, accomplissement des démarches administratives, etc) nécessite un délai qui varie entre 2 à 6 mois.

En outre, cet amendement concerne également l’élargissement de la réduction de 50% des droits d’enregistrement au profit de l’immobilier à usage d’habitation dont la valeur des biens ne dépasse pas 4 MDH. Certes, cette mesure contribuera à croitre le volume des transactions immobilières mais uniquement durant la période de réduction de ces droits (6 mois à partir de janvier 2021).

Cette durée est, à mon sens, insuffisante vu que:

– Les opérations d’acquisition immobilières (prospection, négociation, crédit bancaire, démarches administratives et fiscales, etc) nécessitent un délai important qui varie entre 4 à 12 mois.

– Le secteur immobilier a besoin, surtout dans cette période économique difficile, de fortes mesures incitatives à court termes (minimum 2 ans) afin de dynamiser, considérablement, le marché immobilier.

De ce fait, je recommande de proroger, au moins jusqu’au 31 décembre 2021 au lieu du 30 juin 2021, le délai de réduction des droits d’enregistrement au profit des actifs immobiliers résidentiels dont la valeur ne dépasse pas 4 MDH.