L’immobilier aux Pays-Bas, à quand le bout du tunnel ?

Par Said Youssi.

Amsterdam – L’agence de notation Standard & Poor’s vient de balayer d’un revers de la main l’optimisme des professionnels néerlandais de l’immobilier, en annonçant une baisse des prix de 5,5% en 2013, deux semaines à peine après que la fédération des agents immobiliers (NVM) ait ravivé l’espoir des Néerlandais en évoquant des “signes de reprise”.

Cela signifie que la situation du marché de l’immobilier aux Pays-Bas devient la pire dans la zone euro après celle prévalant en Espagne, où les prix accusent une baisse plus prononcée (8%), explique la presse locale. Un constat qui surprend beaucoup de Hollandais dont Michael, un internaute qui commente l’information sur le site Internet d’un quotidien néerlandais.

Un autre problème du marché de l’immobilier aux Pays-Bas : les prêts bancaires sont beaucoup plus chers comparés à ceux pratiqués dans d’autres pays, estime le groupe de lobby des propriétaires des maisons (Eigen Huis), qui regrette que «les banques empruntent de l’argent pas cher sur le marché des capitaux, tandis que le taux d’intérêt hypothécaire reste inchangé».

Ceci dit, poursuit le groupe, la marge de profit des banques continue de croître au grand dam des propriétaires obligés de payer des centaines d’euros de trop par mois.

Pour l’économiste et chroniqueur, Raymond Van Der Putten, le marché néerlandais de l’immobilier est dans “le pot au noir”: les prix des logements sont en baisse de près de 16% par rapport au pic atteint en 2008 avant la crise, affectant ainsi la consommation des ménages et la croissance du PIB.

Avec cette chute, “les risques relatifs au crédit hypothécaire sont allés en augmentant dans le secteur bancaire ( ), 25% des détenteurs de crédits immobiliers sont «sous l’eau». “Autrement dit, leur dette est supérieure à la valeur du bien de sorte qu’en cas de saisie, la banque pourrait ne pas être totalement remboursée”, a-t-il souligné

Mais, le niveau de défaillances aux Pays-Bas reste faible comparé à d’autres pays, malgré un contexte économique défavorable.

Van Der Putten impute cette faiblesse au fait que beaucoup de détenteurs de prêts disposent d’une épargne suffisante pour en rembourser au moins une partie, l’emprunteur est tenu au remboursement de la dette résiduelle en cas de vente du bien à un montant inférieur à l’encours du prêt et surtout que les propriétaires n’ont pas d’alternative en raison de la pénurie des logements locatifs.

Autres particularités du marché néerlandais de l’immobilier, la performance des portefeuilles de prêts immobiliers des banques néerlandaises reste assez solide et le risque pour les banques est limité compte tenu de l’existence du Fonds national de garantie (NHG).

Depuis des années, le secteur immobilier plonge dans une crise grave en raison de la récession économique en Europe. Les prix de l’immobilier aux Pays-Bas ont enregistré une chute de 7,5% en 2012, confirmant ainsi la tendance à la baisse entamée depuis déjà 4 ans.

La banque centrale des Pays Bas avait fait savoir qu’une récession prolongée présentait un risque pour le système financier et que les banques ne pourraient faire face à la hausse des pertes sur prêts.

L’autorité néerlandaise des marchés financiers (AFM) a estimé, quant à elle, que les quatre grands groupes néerlandais de comptabilité ont sous-estimé les risques auxquels sont confrontées les sociétés immobilières avant l’année 2010 et n’ont pas effectué les contrôles requis de leur situation financière.

Les sociétés Deloitte, Ernst & Young, KPMG et PwC, en particulier, n’ont pas pris en considération l’évolution du profil risque des entreprises immobilières consécutif à la crise économique, au ralentissement du marché immobilier et à la baisse du taux d’intérêt, a expliqué l’AFM.

Le gouvernement a tenté de ranimer le marché en abaissant la taxe sur les ventes immobilières de 6% à 2% mais sans parvenir à stopper la chute des prix. A Amsterdam comme à travers l’ensemble des Pays-Bas, des panneaux où est écrit «Te Koop» (à vendre) meublent les façades des maisons qui cherchent acquéreurs, mais ceux-ci ne sont jamais au rendez-vous ou rarement.

La NVM affirme qu’une maison reste aujourd’hui en vente près de 159 jours, contre 80 jours, cinq ans plutôt.